土地市场回暖:整体供应缩减 二线城市受追捧

土地市场在经历了从2018年第四季度以来的“持续走低”后，于2019年3月有所回暖。

5月1日，机构发布的《2019年1‒4月全国房地产企业拿地排行榜》显示，全国土地成交金额TOP10城市累计成交4838亿元，同比增长6%；规划建筑面积TOP10城市成交11802万平方米，同比增长10%。其中，杭州土地市场4月单月成交379亿元，累计成交总价850亿元，高居该项榜首；西安土地市场趋于火热，规划建筑面积成交1700万平方米，位居该项首位，且4月涨幅显著。

“从大背景看，金融环境有所改善，会带来很多新的市场机会。而从房企本身的经营情况看，也会积极抓住拿地机会补库存。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者。

易居企业集团CEO丁祖昱则提醒称，三四月份土地市场回暖，越来越多的房企开始跟风拿地，其中不乏高溢价地，尤其是二线城市，土地竞争格外激烈。“但最佳的拿地时期已经过去，目前市场不确定性较大，对于企业而言，无论是战略调整还是规模需要，在二季度投资扩张中仍然需要保持谨慎，盲目追高并不可取。”丁祖昱建议。

多城供地计划相对保守

4月17日，按照自然资源部通知要求，各地政府应在上年住宅用地供应分类调控目标基础上，调整确定2019年住宅用地供应“五类”调控目标：消化周期在36个月以上的，应停止供地；36‒18个月的，要适当减少供地；18‒12个月的，维持供地持平水平；12‒6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。

克而瑞指出，结合各城市实际消化周期来看，今年大多数城市的供地计划还是相对保守，或是和主管部门要求相符、或是略低一档，仅少数城市存在供地计划“超标”的现象。

数据显示，绝大多数二线城市去化周期均处于12个月以下，其中、苏州、无锡、长沙、成都、合肥、郑州、南京、西安等城市去化周期6‒12月之间，可适当增加供地，但事实上，除成都外，其余城市2019年宅地供应较2018年都呈减少趋势。

此外，济南、佛山等去化周期处于12‒18个月的城市，供求关系均处于合理区间，可维持供地持平，但两个城市2019年都减少了宅地供地。其中今年佛山住宅用地拟将供应400万平方米，同比下降13.4%，这也是自2014年以来，佛山住宅用地供应最少的一年。

另据机构数据，2019年一季度，全国300个城市各类用地共推出4.6亿平方米，同比下降7.3%。其中，住宅用地推出2.0亿平方米，同比下降7.7%；商办用地推出0.5亿平方米，同比下降26.8%。

“今年供地减少和2018年流拍增加有关，所以导致地方政府土地的供应会有所放缓或保持节制。从实际过程看，这会使得部分房企加快拿地，即土地市场也容易出现一种‘饥饿营销’的效应。当然若是房企资金面较好，这个时候土地的价格也是容易反弹的。”严跃进告诉时代周报记者。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓也告诉时代周报记者，部分城市供地计划减少，这在一定程度上给房企以暗示，即现在买入的地块会更加值钱。

二线城市受追捧

在全国整体土地供应规模缩减和房企融资环境改善共同作用下，部分热点城市成交楼面价及溢价率回升现象较为突出。

机构数据显示，2019年1‒4月，全国土地成交金额TOP10城市累计成交4838亿元，同比增长6%；规划建筑面积TOP10城市成交11802万平方米，同比增长10%。而溢价率方面，来自中信证券的数据显示，2019年3月100个大城市的土地出让成交溢价率已经恢复到19.9%。部分区域已经出现了一些激烈的土地竞争现象。“4月份，在二线城市优质土地大规模集中成交的带动下，成交价格也随之上涨，并达到近一年来的最高点，溢价率更是自2019年开年以来一直保持上涨趋势，同比上升9.5个百分点。”克而瑞研报指出。

不过，伴随房地产市场调控的深入，城市间的分化亦更加明显。

机构指出，同一二线城市相比，我国大部分三四线城市基本面尚未有明显优势，人口吸引力不足。随着棚改总规模和货币化安置比例的下调，其市场或将面临较大的调整压力。

克而瑞的数据显示，2019年1‒4月，百强房企在二线城市新增土储建面占比达49%，较1‒3月上升3个百分点；百强房企拿地TOP10的城市全部位于二线，从侧面印证了当前企业对二线城市重视。

而三四线城市的市场热度正在逐步衰退，1-4月百强房企在三四线城市新增土储建面占比为45%，较去年全年下降了13个百分点。

具体到房企，中海、万科和保利等房企均表示今后将继续聚焦于一二线城市。而从实际拿地数据来看，2019年一季度，大型房企战略布局多个一线及热点二线城市。如绿地和中海在上海积极补仓；融创、万科和华侨城等企业在天津、福州和西安等地拿地金额领先。

肖文晓告诉时代周报记者，总体来讲，今年房企在拿地上还会继续保持谨慎。分城市来看，房企会侧重布局类似粤港澳大湾区这样的城市群以及热点一二线城市，进入三四线城市的动力会减弱很多。一家国企中层也告诉时代周报记者，目前公司在土地投资上看好一二线城市和强三线城市。一二线城市是比较好的买地时间，而三四线城市土地及房价正出现深度调整，大概率会继续下探。

来源：时代周报

记者：胡天祥